Президенту Республики Татарстан
Минниханову Р.Н.

О несправедливой кадастровой оценке земель (завышенная для товариществ (547-760 руб/кв.м) и заниженная у коммерческих организаций (1,47 руб/кв.м.)

Уважаемый Рустам Нургалиевич!

Фракция КПРФ в Государственном Совете Республики Татарстан второй созыв занимается решением проблем садоводов. Проблем у садоводов много: обветшавшая инфраструктура, необходимость самостоятельно обслуживать высоковольтные линии и трансформаторы, оплачивать потери электроэнергии и т.д. Наряду с бытовыми проблемами, которые товарищества настойчиво пытаются преодолеть (осуществляют замену износившихся трубопроводов, прогнивших столбов, восстанавливают систему водоснабжения и т.д.), на них комом наваливаются проблемы, создаваемые различными органами власти и коммерческими организациями.

7.04.2011 г. прошел круглый стол на тему: «Развитие садоводческого движения, как основа продовольственной безопасности республики. Проблемы садоводов и пути их решения», организатором которого выступила фракция КПРФ в Государственном Совете Республики Татарстан. В данном круглом столе наряду с депутатами и гражданами, приняли участие представители различных организаций и ведомств.

Проблемы садоводов фракция обобщила и в раздаточный материал был представлен перечень проблем с пояснениями из 14 пунктов.

Ряд вопросов круглого стола касались работы кадастровой палаты. В частности п. 13.Отсутствие четкого, понятного для садоводов, механизма определения кадастровой стоимости. Расхождение в кадастровой стоимости смежных земельных участков. Завышенная кадастровая стоимость эродированных земель.

В качестве примера в раздаточном материале были указаны СНТ «Бугорок», СНТ «Электрик», СНТ «Казмелькомбинат № 3», СНТ № 5 КПО «Тасма».

К сожалению, до сих пор обоснованного ответа по данной проблеме я не получил. Переписка с кадастровой палатой закончилось тем, что мне было фактически отказано в предоставлении информации и предложено все необходимые документы получать на общем основании с заполнением заявления установленной формы и оплатой государственной пошлины. Отсюда делаю вывод, нарушение в части кадастровой оценки земель товариществ действительно имело место.

Садоводческие товарищества СНТ «Бугорок», СНТ «Электрик», СНТ «Казмелькомбинат № 3», СНТ № 5 КПО «Тасма» образовались на непродуктивных землях Семиозерского сельского поселения (эродированные пастбища, овраги). Ежегодно при паводке земли указанных садоводческих товариществ подвергаются сильной эрозии, дороги вымывает, плодородный почвенный слой смывает. Однако, это не помешало РКЦ «Земля» оценить указанные земли в 380-700 раз дороже, чем земли смежного землепользователя ООО «Нур-1» (ныне НУРЛЭНД ЛТД). У садоводов кадастровая стоимость составляет от 547 до 760 руб/кв.м, у коммерческой организации – 1,47 кв.м.

Первоначально сведения о кадастровой стоимости земель я получал из публичной кадастровой карты.

Представителем ФГУ «Земельная кадастровая палата» Каримуллиной Алиной Рашатовной мне было сообщено, что публичная кадастровая карта, размещенная на сайте может содержать не актуальную информацию и было предложено обратиться в кадастровую палату письменно.

Письмом № 12-2-3210 от 03.06.2011 г. я обратился к руководителю ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республики Татарстан Музафаровой Л.А. с просьбой предоставить информацию по кадастровой стоимости земель и кадастровых номерах земельных участков и информацию по оценке земель.

Письмом № 3944-05 от 09.06.2011 г. информация по моему обращению предоставлена частично. Так, предоставлена информация по кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и информация по оценке земли, однако, не предоставлена информация о кадастровых номерах и кадастровой стоимости земель, прилегающих к землям вышеуказанных товариществ и при наличии такого рода данных - сведения о правообладателе.

В связи с вышеизложенным письмом № 12-2-3679 от 27.06.2011 г. я вновь обратился с просьбой предоставить информацию о кадастровых номерах (предположительно кадастровый номер 16:16:21 87 01:0003) и кадастровой стоимости земель, прилегающих к землям товариществ (СНТ «Бугорок», СНТ «Электрик», СНТ «Казмелькомбинат № 3», СНТ № 5 КПО «Тасма») и, если имеются сведения о правообладателе, то наименование правообладателя. Также я указал, что «Кадастровую стоимость земель указанных садоводческих товариществ и прилегающих к ним земель прошу указать в пересчете на квадратный метр».

На мое обращение пришел ответ № 4995-05 от 11.07.2011 г. за подписью руководителя ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республики Татарстан Музафаровой Л.А., который меня отсылал опять-таки к электронной базе.

В электронной базе содержится неполная информация. Кроме того, так и осталось невыясненным почему высокопродуктивные сельскохозяйственные земли оценены в 380-700 раз ниже эродированных земель (овраги) рядом расположенных садов.

Кроме того, в кадастре оказались заведомо недостоверные данные в части площадей садоводческих товариществ. Так, площадь СНТ «Электрик» по госакту 66000 кв.м., по базе кадастра 17858 кв.м., т.е. в 3 раза меньше.

Площадь СНТ «Бугорок» по Постановлению 50000 кв.м, по базе 25000 кв.м., т.е. в 2 раза меньше. Площадь СНТ сад № 5 КПО «Тасма» по госакту более 120000 кв.м., по базе 93700 кв.м., площадь СНТ «Казмелькомбинат № 3» хотя и указана правильно, однако, сам участок почему-то 06.02.2007 г. поставлен на кадастровый учет, а 17.09.2007 г. (через 7 месяцев после постановки на учет) снят с учета.

Сведения, ранее содержащиеся в базе по оценке территории земель ООО «Нур-1» (0,89 руб./кв.м.) в базе теперь отсутствуют, последнее обновление после моего обращения 04.07.2011 г. (по ЕГРП) и 10.07.2011 г. (по ГКН). При этом по сведениям ЕГРП указано, что площадь участка не определена, права зарегистрированы, земли с/х назначения. Вопрос каким образом можно зарегистрировать права на участок, у которого нет площади? По данным ГКН участок поставлен на кадастровый учет 15.01.2004 г., снят с учета 29.12.2006 г., площадь земли 5356700 кв.м., кадастровая стоимость не определена.

Почему садоводы возмущаются, становится вполне очевидным. Они вынуждены обрабатывать овраги и при этом стоимость их участков постоянно растет и соответственно растут налоги, рядом расположены ровные высокопродуктивные территории однако стоят они значительно ниже. Кто и как оценивал земельные участки?

Директор ФГУ «Земельная Кадастровая палата» настойчиво отправляет меня к электронной базе, где отсутствуют полные сведения и которые не содержат ответ почему коммерческая фирма находится в льготном положении по сравнению с садоводами.

Кроме того, удивителен и тот факт, что ООО «Нур-1» смогло отмежевать земли, не согласовав свои действия со смежными землепользователями, поставить эти земли на кадастровый учет и теперь по факту происходит наложения границ, установленных произвольно ООО «Нур-1» с границами садоводческих товариществ, МУП «Водоканал», «МУП «Ритуал» и.т.д.

Урегулировать все возникшие вопросы с кадастровой палатой мне не удалось, т.к. мне настойчиво предлагают информацию купить, заполнив определенные бланки. Однако, для заполнения бланков также нужна информация, однако, кадастровая палата не предоставила информацию о смежных землепользователях.

В связи с вышеизложенным я обратился к прокурору Республики Татарстан с просьбой принять меры прокурорского реагирования по факту незаконного занижения (порядка в 600-700 раз) кадастровой стоимости земель ООО «Нур-1» (предположительно кадастровый номер 16:16:21 87 01:0003), по факту завышенной оценки эродированных земель садов, по факту отсутствия достоверной и полной информации (стоимость одного и того же участка различается в два раза: 298 руб./км и 560,59 руб./кв.м.) на сайте Росреестра (раздел кадастровая оценка земли) и на Портале услуг федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (раздел Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online), по факту занижения в электронной базе площадей СНТ «Электрик» и СНТ «Бугорок», по факту снятия с кадастрового учета СНТ сад № 5 КПО «Тасма», по факту внесения в кадастр недвижимости сведений по землям ООО «Нур-1» по результатам межевания, проведенного без согласования границ со смежными землепользователями, в результате чего произошло наложение границ.

Также просил принять меры по факту отказа ФГУ «Земельная кадастровая палата» предоставить необходимую мне информацию.

На мое обращение пришел ответ № 7-981-11 от 12.08.2011 г. за подписью заместителя прокурора Республики Татарстан Ф.Х. Загидуллина, которым столь колоссальная разница в стоимости земель была подтверждена.

Самый эродированный участок территории СНТ «Бугорок» стоит дороже всего - 560, 59 руб/кв.м, СНТ «Казмелькомбинат № 3» 556,82 руб./кв.м., СНТ «Электрик» 550, 94 руб. кв.м., СНТ сад № 5 КПО «Тасма» 547, 28 руб./кв.м. Последний раз оценка стоимости производилась, как следует, из базы 24.12.2010 г., а обновление сведений 04.07.2011 г.

РКЦ «Земля», проводя межевые работы для ООО «Нур-1», преднамеренно или непреднамеренно допустило кадастровую ошибку, в результате которой площади указанных выше садоводческих товариществ оказались заниженными по отношению к фактическим площадям и тем более по сравнению с юридически отведенными площадями. При межевании границы не согласовывались с садоводческими товарищества и если межевые работы действительно проводились в натуре, то почему-то никто из членов товарищества, включая председателей, о такого рода работах не знал? Кроме того, четыре указанных товарищества находятся за общим ограждением, а потому доводы в части того, земельные участки отмежеваны в соответствии с законом неправдивы: не отмежевав одно товарищество от другого (а раздел фактически весьма условный – общая аллея), невозможно отмежевать и смежные участки.

Весьма интересен и тот факт, что имеется землеустроительные дела от 2004 г. (заказчик Служба земельного кадастра по Высокогорскому району Республики Татарстан, исполнитель ОАО РКЦ «Земля») на указанные выше садоводческие товарищества (одно из них прилагаю), в которых указана площадь товариществ (отмечу, что сами товарищества о межевых работах уведомлены не были, а потому по каким критерием устанавливались границы товариществ и определялась их площадь неясно). В указанных землеустроительных делах даже названия товариществ указано неверно, что подтверждает версию о том, что манипуляции с землями товариществ с самими товариществами не согласовывалась. Так, площадь садоводческого товарищества № 5 «Тасма» (фактическое название сад № 5 КПО «Тасма») указана 116113,91 кв.м., площадь садоводческое товарищество «Бугорок (ТТУ)» (фактическое название СНТ «Бугорок») – 39365, 23 кв.м. (отведено 50000 кв.м.), садоводческое товарищество «ТЭЦ-2» (фактическое название СНТ «Электрик», до 2001 г. сад № 4 ТЭЦ-2, землеустроительное дело датировано 2004 г.) – 65701, 49 кв.м. (отведено 66000 кв.м.), СНТ «Казмелькомбинат № 3» в указанном землеустроительном деле вообще отсутствует, либо проходит под названием, по которому его невозможно определить.

Указанное землеустроительное дело было направлено в кадастровую палату, однако, в кадастровых выписках появляются совершенно другие площади товариществ и меньше фактически и меньше теоретически определенных землеустроительным делом. Так, площадь СНТ «Бугорок» снижается с отведенных 50000 кв.м. до 9804 кв.м. (после многочисленной переписки возрастает до 25000 кв.м.)., СНТ «Электрик» снижается с отведенной 66000 до 18356 кв.м.

Естественно садоводы призадумались: с чего бы площадь их земель документально существенно уменьшилась? Нет ли в таких действиях элементов «черного рейдерства». И ответ не заставил себя долго ждать: выяснилось, что в 2010 г. у земель, которые были муниципальные, появился собственник ООО «Нур-1», а сами садоводы оказались в кольце земель этой фирмы.

Второе, что насторожило садоводов – это несправедливая кадастровая оценка земель. Высокопродуктивные сельскохозяйственные земли, собственником которых стало ООО «Нур-1» оценены опять-таки тем же самым ОАО «РКЦ «Земля» в 1, 47 руб/кв.м., а вот эродированные земли (бывшие малопродуктивные пастбища), а ныне земли садов в 380 раз выше - от 547,28 руб/кв.м до 560,59 руб./кв.м. Причем, чем более эродированная площадь (овраги), тем выше кадастровая оценка. Не секрет, что налогооблагаемая база по земельному налогу исчисляется на основании кадастровой оценки земли. Как результат такой вот «дикой» оценки земли садоводы, обрабатывая овраги, вынуждены платить баснословный налог, а коммерческая организация, «урвав» сельхозугодия может годами их не использовать, т.к. налоговое бремя исходя из столь удивительной кадастровой оценки (1, 47 руб./кв.м.) более, чем необременительно.

Обращаясь с указанными доводами в прокуратуру Республики Татарстан я был более, чем уверен, что прокуратура всегда на страже Закона и Государственных Интересов. Ответом № 7-981-11 от 12.08.2011 г. за подписью заместителя прокурора Республики Татарстан Ф.Х. Загидуллина столь существенная разница в кадастровой оценки смежных земель подтверждена. Подтвержден и факт того, что такое расхождение – результат работы ОАО РКЦ «Земля». Но видя столь баснословный разрыв в кадастровой стоимость земель, фактическое лоббирование интересов ООО «Нур-1» (ныне НУРЛЭНД ЛТД») ОАО «Республиканский кадастровой центр «Земля», повлекшее снижение налогооблагаемой базы, а значит, недополучения бюджетом денежных средств в виде земельного налога, прокуратура Республики Татарстан отчего-то считает, что меры реагирования должны применяться не прокуратурой, а правообладателями земельных участков, недовольных кадастровой оценкой.

Ежегодно мы принимаем бюджет, «сражаемся» за каждую копейку, ищем источники дополнительных доходов. А рядом огромные сельхозплощади, находящиеся в черте г. Казани оцениваются по баснословно низкой цене, а потому и не используются по назначению.

Не удивлюсь, если через год другой указанные земли переведут из земель сельхозназначения в земли населенных пунктов и продадут тому же муниципалитету в 500-1000 раз дороже установленной кадастровой цены.

При этом земли указанных выше товариществ подвергаются двойному налогообложению. Имея госакты на всю территорию, СНТ платят земельный налог за всю территорию, включая индивидуальные участки как юридическое лицо и с 2010 г. с садоводов взимается земельный налог за индивидуальные участки, как с собственников этих участков. Кадастровая палата не вычленяет из общей территории товарищества участки садоводов, чье право зарегистрировано в установленном законом порядке, ссылаясь на необходимость проведения межевания, при котором будут установлены места общего пользования, принадлежащие СНТ и участки, принадлежащие садоводам. Но и эту проблему садоводы решить не могут, т.к. ООО «Нур-1» посредством РКЦ «Земля» провел межевание своей территории без согласования с товариществами с наложением на границы товариществ и мер по исправлению кадастровой ошибки не предпринимает. Садоводы все межевые материалы в указанную фирму предоставили.

У садоводов складывается мнение, что все эти нарушения – звенья одной цепи по захвату территории садоводческих товариществ.

Указанные товарищества только-только стали вставать на ноги, стали восстанавливать инфраструктуру, развиваться, а им создают дополнительные проблемы. Кто и зачем?

В связи с вышеизложенным прошу Вас, уважаемый Рустам Нургалиевич, принять меры по факту занижения налогооблагаемой базы (ухода от налогов) фирмой РКЦ «Земля» в интересах ООО «Нур-1» (НУРЛЭНД ЛТД) до 1,47 руб./кв.м. при одновременном завышении кадастровой стоимости эродированных смежных земель садоводческих товариществ (547-760 руб/кв.м.), по факту незаконного межевания территории «Нур-1» (без согласования границ со смежными землепользователями и с наложением на границы товариществ), по факту двойного налогообложения указанных товариществ (земельный налог за всю территорию, включая индивидуальные земельные участки с СНТ и земельный налог за индивидуальные земельные участки с садоводов).

С уважением,

Руководитель фракции КПРФ,
Депутат Государственного Совета                                                                                         Х.Г. Миргалимов

Постановление Государственного Совета Республики Татарстан от 15 сентября 2011 года № 1824-IV ГС "О запросе депутата Государственного Совета Республики Татарстан Х.Г. Миргалимова" >>>


Ответ № M/22264/1354 от 19 октября 2011 года >>>